Alienação fiduciária de imóvel: principais regras da Lei nº 9.514/1997

A alienação fiduciária é uma garantia em que a propriedade do imóvel passa temporariamente ao credor (fiduciário), enquanto o devedor (fiduciante) mantém a posse e o uso; a propriedade plena retorna ao devedor quando a dívida é quitada, conforme a Lei nº 9.514/1997.

Como funciona na prática

Na alienação fiduciária aplicada a imóveis — modalidade prevista pela Lei nº 9.514/1997 — o negócio deve ser feito por escrito (escritura pública ou instrumento particular com efeito de escritura pública) e o contrato que serve de título precisa ser registrado no competente Registro de Imóveis (artigo 23).

Com o registro, o fiduciante torna‑se possuidor direto do imóvel e o fiduciário, possuidor indireto. A alienação fiduciária pode ser usada tanto para bens imóveis quanto móveis e pode ser contratada por pessoa física ou jurídica.

O que o contrato deve prever

A Lei nº 9.514/1997 exige que o contrato‑título contenha, entre outros itens, os seguintes elementos:

• o valor da dívida, sua estimação ou o valor máximo;
• o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
• a taxa de juros e os encargos incidentes;
• a cláusula de constituição da propriedade fiduciária com descrição do imóvel e indicação do título e modo de aquisição;
• cláusula assegurando ao fiduciante a livre utilização do imóvel, exceto em hipótese de inadimplência;
• indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
• cláusula sobre procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão.

O que ocorre em caso de inadimplemento

Se a dívida for quitada, a propriedade fiduciária deixa de existir. Em caso de inadimplemento, e não havendo pagamento após a intimação e o prazo legal previsto, a propriedade pode ser consolidada em nome do fiduciário e o imóvel levado a leilão. Antes de registrar a propriedade consolidada, o credor deve pagar o ITBI e o laudêmio, se for o caso.

Com a concordância do credor, o devedor pode ceder seu eventual direito sobre o imóvel em pagamento da dívida, dispensando os procedimentos de leilão.

A lei também prevê que, após a liquidação da dívida garantida, o fiduciário tem o prazo de 30 dias, contado da data de quitação, para fornecer o termo de quitação ao devedor; o não cumprimento sujeita o fiduciário a multa equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.

Responsabilidades e diferenças com a hipoteca

Enquanto o fiduciante estiver na posse e uso do imóvel, ele responde pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais. Se o credor consolidar a propriedade, ele passa a responder por tributos e encargos incidentes sobre o bem.

Uma distinção jurídica apontada na doutrina é que, na alienação fiduciária, a propriedade é transferida ao credor em caráter resolúvel; na hipoteca, o imóvel permanece de propriedade do devedor — diferença destacada pela advogada Daniele Gazel.

O que verificar antes de assinar

Para quem vai contratar ou intermediar um financiamento com garantia fiduciária, os pontos essenciais a confirmar no contrato são: registro no Registro de Imóveis (art. 23), presença dos itens obrigatórios indicados na lei, cláusulas sobre leilão e revisão de valor, e previsões claras sobre prazos e encargos. Verifique também as condições relativas à entrega do termo de quitação e à multa por atraso.

Limitação relevante: a ficha usada para esta matéria não detalha os prazos e os procedimentos exatos exigidos pela lei para a intimação e para o prazo concedido ao devedor antes da consolidação da propriedade além da referência genérica a “prazo legal”; esse ponto precisa ser confirmado no texto integral da Lei nº 9.514/1997 ou em assessoria jurídica especializada.

Onde a alienação fiduciária se encaixa na lei

A alienação fiduciária é uma das modalidades de garantia previstas na Lei nº 9.514/1997; a mesma lei também trata de hipoteca, cessão fiduciária de créditos e caução de direitos. Em operações de crédito imobiliário, essa garantia costuma permitir condições de juros e prazos mais favoráveis do que operações sem garantia, segundo a prática descrita na fonte.

Fonte consultada: Portas — acessar publicação original.