PTAM: o que é e para que serve o parecer de avaliação
Resposta rápida: PTAM é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o documento elaborado por Corretor de Imóveis para determinar o valor de comercialização de um imóvel.
O que diz a norma e para que serve
A Resolução COFECI 1066/2007 define o PTAM como documento elaborado por Corretor de Imóveis que, com critérios técnicos, apresenta análise de mercado visando à determinação do valor comercial de um imóvel. Entre as finalidades apontadas pelo CRECI-RJ estão compra e venda, locação, partilha, garantias hipotecárias, indenização por expropriação e atribuições fiscais.
Como o PTAM é estruturado
O PTAM deve reunir, no mínimo, identificação do solicitante, objetivo do parecer, caracterização do imóvel, indicação da metodologia, valor resultante com data de referência e identificação do corretor avaliador. Na prática, sua elaboração combina quatro frentes: vistoria técnica presencial, análise documental, pesquisa amostral de mercado e tratamento estatístico dos dados (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado). Recomenda‑se anexar mapa de localização, certidão de matrícula atualizada e relatório fotográfico.
Requisitos de profissionalização e registro
A resolução permite que qualquer corretor pessoa física regularmente inscrito em CRECI elabore o PTAM, e que pessoa jurídica patrocine o parecer desde que chancelada por corretor pessoa física. A inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) é opcional; os requisitos para inscrição incluem diploma de curso superior em gestão imobiliária ou certificado de conclusão de curso de avaliação reconhecido pelo COFECI, e aprovação em prova de conhecimentos se esta for exigida pelo COFECI. O Ato Normativo nº 001/2011 estabelece que o certificado e o cartão de identificação do avaliador têm validade de três anos.
Honorários: referências e exemplos
O manual de orientação do COFECI (2026) afirma autonomia profissional para fixar honorários e traz referências: valor mínimo de R$ 3.320 para avaliação de mercado; R$ 554 por hora técnica; R$ 33,20 por m² para imóveis de até 100 m² (com reduções percentuais para faixas maiores de área). Como exemplo prático citado, Imóveis residenciais simples custam em média de R$ 1.500,00 a R$ 3.000,00 para a elaboração do PTAM, enquanto avaliações comerciais ou industriais complexas podem ser calculadas por hora técnica ou percentual.
Validade prática e limitações
Não há prazo de validade legal fixo para o PTAM: o documento reflete o mercado no momento em que foi elaborado. Como prática de mercado e aceitação por bancos e juízo, costuma‑se considerar pareceres emitidos entre 90 e 180 dias antes, recomendando‑se atualização após esse período. Cabe observar que declarações sobre a necessidade de título de especialista e inscrição no CNAI para “plena validade” junto a órgãos oficiais foram apresentadas como prática de mercado por um perito e não como exigência explicitada em norma.
Utilidade prática para corretores e proprietários
- Ao contratar ou conferir um PTAM, verifique a identificação do corretor (CRECI) e a data de referência do valor.
- Confirme a presença dos itens mínimos exigidos pela Resolução 1066/2007 e dos anexos recomendados (matrícula, fotos, mapa).
- Use as referências de honorários do manual COFECI 2026 como parâmetro, lembrando que valores variam conforme complexidade e localização.
- Considere atualizar o parecer quando o documento tiver mais de três meses, especialmente em mercados voláteis.
Observação sobre fontes e limitações: a matéria reúne definições normativas (Resolução COFECI 1066/2007; Ato Normativo nº 001/2011) e orientações do manual COFECI 2026, além de exemplos e práticas citadas por um perito; alguns pontos de prática de mercado (aceitação por bancos e necessidade de título de especialista para “plena validade”) não foram apresentados como exigência legal expressa na documentação citada.
Fonte consultada: Portas — acessar publicação original.
