Rio sanciona a LC nº 301 que cria a AEIU Praça Onze Maravilha e prevê R$ 1,7 bilhão em 20 anos

Resumo direto: A Prefeitura do Rio sancionou a LC nº 301 em 9 de julho de 2026, criando a AEIU Praça Onze Maravilha com medidas de requalificação urbana, fundos e incentivos previstos para financiar intervenções na área.

O que a lei institui

A Lei Complementar nº 301, sancionada em 9 de julho de 2026, cria a Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha e estabelece um conjunto de medidas para requalificação de uma área prevista de intervenção de 458 mil m². Entre os objetivos formais da lei estão estimular retrofits (reforma e mudança de uso de imóveis ociosos) e a construção de moradias.

Principais números e metas

• Valor previsto de investimento: R$ 1,7 bilhão ao longo de 20 anos.
• Meta estimada de unidades residenciais: até 37 mil unidades.
• Área de intervenção: 458 mil m².
• Intenção de anunciar, dentro de três meses, o leilão de 62 terrenos locais (data de referência para esse prazo não especificada no material).

Financiamento e modelo econômico

O modelo anunciado difere do adotado no Porto Maravilha: em vez de financiamento por Cepacs, a operação do Praça Onze Maravilha será custeada pela venda de imóveis próprios municipais. O ato de sanção também consolida a criação de um fundo imobiliário para estruturar a operação.

O material relaciona a Operação Interligada — mecanismo de transferência do direito de construir — como referência técnica; essa operação já viabilizou mais de 9 mil moradias no Reviver Centro desde 2021.

Intervenções urbanísticas previstas

• Reformulação do sistema viário local com a demolição do Elevado 31 de Março, cujo desmonte dará lugar à chamada Avenida da Democracia.
• A demolição e a reforma viária são apontadas como meios de abrir novas frentes para construção de empreendimentos privados.
• Previsão de integração urbana: a região passará a ser tratada como um bairro integrado, conectando Santa Teresa, Catumbi, Rio Comprido, Praça Onze, Cidade Nova, o Centro Histórico e a Região Portuária.
• Convênio previsto para extensão da Linha 2 do metrô no trecho Estácio–Carioca, com as novas estações Catumbi e Praça Cruz Vermelha.

Projetos culturais e preservação

A lei prevê a construção da Biblioteca dos Saberes no terreno hoje ocupado pelo Terreirão do Samba, com integração aos acervos e atividades do Arquivo da Cidade, do Centro Municipal de Artes Calouste Gulbenkian e do Sambódromo. A programação do Sambódromo está garantida para não sofrer interrupção durante as intervenções.

Entre os projetos contemplados está a recuperação da Vila Operária Salvador de Sá. A LC também determina que 3% de toda a arrecadação do município na operação será aplicada no Patrimônio Histórico e Cultural.

Incentivos, benefícios e garantias legais

• Instituídos incentivos e benefícios fiscais especiais para a Praça Onze, com ampliação dessas vantagens para outras regiões, incluindo a Zona Norte.
• Incentivos exclusivos foram direcionados a investidores que aplicarem o potencial construtivo em áreas como Zona Norte, Rio Comprido, Tijuca, Ipanema, Copacabana, Botafogo, Flamengo, Glória e Catete.
• Prioridade prevista na configuração de benefícios: unidades familiares.
• Garantia legal: projetos com processos abertos até 30 de junho de 2026 no Reviver Centro terão seus direitos preservados; empreendimentos já licenciados e com parcelamento da contrapartida mantêm as condições originais, desde que estejam em dia.
• Condição de incentivo: novos projetos ou pedidos de legalização por acréscimo protocolados até 1º de dezembro de 2026 terão 30% de desconto para pagamento à vista.

Aspectos de governança, transparência e compromisso social

• Criação de um portal com informações sobre licenciamentos e andamento das obras e formação de um comitê de acompanhamento das intervenções.
• Compromissos sociais: não há previsão de desapropriações para as obras; prioridade absoluta para contratação de trabalhadores, profissionais e agentes culturais do próprio território durante obras e na gestão futura; programas específicos de qualificação profissional serão promovidos para apoiar a mão de obra local.
• Emendas aprovadas garantem que qualquer modernização resguardará a cadeia produtiva e cultural da Cidade do Samba Joãozinho Trinta.

Veto e regras de altura em Copacabana

O prefeito Eduardo Cavaliere vetou quatro emendas em trechos dos artigos 11, 17 e 33. O veto ao artigo 17 elimina a possibilidade de alteração nas regras de altura em vias de Copacabana; a administração municipal justificou o veto lembrando que Copacabana já é disciplinada pela Lei nº 1.390/89, que limita construções a uma altura máxima de 10 metros — portanto, as regras atuais permanecem.

Próximos passos e lacunas relevantes

O texto sancionado anuncia prazos e instrumentos, mas deixa pontos operacionais sem detalhamento. Entre as lacunas apontadas no material estão:

• Data de referência para o prazo de “dentro de três meses” relativo ao anúncio do leilão de 62 terrenos (não especificada).
• Lista e localização detalhada dos 62 terrenos a serem leiloados (não informada).
• Cronograma técnico para demolição do Elevado 31 de Março e início das obras (não informado).
• Distribuição detalhada do montante de R$ 1,7 bilhão por projeto ou etapa (não informada) e critérios práticos para a venda de imóveis municipais que financiarão a operação (não detalhados).
• Composição, atribuições e prazos do comitê de acompanhamento e mecanismos de fiscalização da prioridade de contratação local (não detalhados).

Essas lacunas são relevantes para incorporadores e construtores que precisam avaliar cronograma, riscos regulatórios e oportunidades financeiras antes de tomar decisões de investimento.

O que os dados sugerem para incorporadores

Os elementos formais — sanção da LC, criação de fundo imobiliário, previsão de venda de imóveis municipais e pacotes de incentivos — indicam um quadro normativo que pretende viabilizar operações privadas na região. A demolição do Elevado 31 de Março e a promessa de leilão de terrenos podem abrir frentes de empreendimento, mas prazos e critérios comerciais não estão especificados no material divulgado.

Conclusão: a LC nº 301 estabelece a estrutura legal para a AEIU Praça Onze Maravilha, com metas de requalificação, instrumentos de financiamento e benefícios. Contudo, decisões de investimento dependerão de dados operacionais e cronogramas ainda não detalhados no anúncio.

Fonte consultada: Prefeitura do Rio — Desenvolvimento Urbano — acessar publicação original.