Reforma tributária: quando condomínios terão de emitir NFS-e e quais exceções valem

Resposta curta: Segundo o comunicado do Secovi Rio, a maioria dos condomínios residenciais que apenas arrecadam cotas para cobrir despesas comuns, em regra, não será obrigada a emitir nota fiscal (NFS-e) em razão da reforma tributária, salvo nas hipóteses expressas na norma.

O que diz a base legal citada pelo Secovi Rio

O Secovi Rio reúne a leitura integrada de três atos normativos relevantes:

• A Lei Complementar nº 214/2025 (art. 26, caput, inciso I), que determina que o condomínio edilício, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS e que nem todo rateio configura fato gerador;
• O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, que estabelece cronograma para início da obrigação de emitir documento fiscal para contribuintes do IBS/CBS, mas não define, por si só, quem é contribuinte;
• O Decreto nº 12.955/2026, que incluiu expressamente o condomínio edilício entre os obrigados à emissão (art. 115, inciso VI, alínea “d”) e determinou observância de leiautes, campos e prazos técnicos (art. 116, inciso II).

Quem fica fora e quem pode ficar dentro da obrigação

• Regra geral: o condomínio que apenas rateia despesas comuns entre os condôminos não é contribuinte e as cotas não são tributadas, segundo o comunicado.
• Receitas de terceiros: se as cotas dos condôminos corresponderem a pelo menos 80% da receita total, o condomínio permanece fora da obrigação; se as demais receitas ultrapassarem 20% do total, o condomínio passa a ser contribuinte parcial apenas sobre essas atividades econômicas (art. 26, §2º, inciso II, alínea “a”); as cotas em si permanecem fora da tributação.
• Opção facultativa: um condomínio pode optar pelo regime previsto no art. 26, §1º, inciso I; ao exercer essa opção, torna-se contribuinte sobre todas as receitas, inclusive sobre as cotas dos condôminos (art. 26, §2º, inciso I). Trata‑se de uma escolha facultativa que deve ser avaliada caso a caso, segundo o comunicado.

Cronograma e obrigações técnicas

• O Ato Conjunto nº 4, art. 1º, inciso III, alínea “f”, determina a emissão de NFS-e sobre cotas e demais valores condominiais a partir de 1º de dezembro de 2026 — para os condomínios que se enquadrem nas hipóteses de incidência.
• O leiaute específico das cobranças condominiais deverá ser divulgado em 1º de outubro de 2026; até lá, procedimentos de integração, cancelamento e armazenamento não poderão ser finalizados com segurança (incerteza operacional apontada no comunicado).

Impactos operacionais e contratuais apontados

O comunicado indica que, para os condomínios alcançados pela obrigação, a nova exigência tende a elevar custos administrativos. Administradoras e síndicos podem ter novas rotinas de emissão, conferência e armazenamento das notas; quando essa atividade não estiver prevista em contrato, poderá ser necessária renegociação de honorários, segundo o Secovi Rio. O comunicado não quantifica o aumento de custos.

Pontos em aberto que influenciam a implementação

• Não está definido no comunicado se o índice de 80% será aferido em base mensal, trimestral ou anual.
• Permanece em aberto se será exigida uma NFS-e por unidade ou uma nota consolidada por período — essa definição impacta diretamente a carga operacional.
• O leiaute específico só será divulgado em 1º de outubro de 2026; até essa data não haverá especificações técnicas finais para software e integração.
• Há expectativa de regulamentações complementares: o comunicado registra que a reforma está em implantação e que novas regras poderão ser publicadas.

O que os administradores precisam checar imediatamente

• Mapear a composição de receitas do condomínio (percentual de cotas versus receitas de terceiros) para identificar se há risco de ultrapassar a faixa de 20% que aciona tributação parcial.
• Acompanhar a publicação do leiaute em 1º de outubro de 2026 e o início da obrigação, em 1º de dezembro de 2026, para planejar sistemas e fluxo de trabalho.
• Rever contratos de administração para verificar se emissão de NFS-e está prevista e avaliar necessidade de renegociação de honorários caso a nova rotina imponha atividades extras.

Fonte do esclarecimento: comunicado do Secovi Rio publicado em 7 de agosto de 2026.

Fonte consultada: Secovi Rio — acessar publicação original.